(il sole 24 ore, sabato 24 mag 2008)
tra la rata bloccata (patto abi-governo sui mutui) e la surroga cosa conviene di più?al test della convenienza, effettuato da il sole 24 ore, alla fine la spunta la surrogazione dell'ipoteca introdotta dal decreto bersani. nel caso ipotizzato per il test, di un lavoratore dipendente di 35 anni cha abbia stipulato un mutuo da 100mila euro nel 2005, per un immobile del valore di 200mila, con la convenzione abi-governo si arriverebbe a un esborso finale di 177mila euro (con i tassi ai livelli attuali), vale a dire dai 10 ai 18mila euro in più di quanto occorrerebbe optando per il meccanismo della surroga. secondo questo studio dunque per i consumatori aderenti al patto abi-governo il "sollievo" sarebbe soltanto apparente, infatti, la rata da pagare alla banca sarebbe sì più bassa nell'immediato, ma il montante finale risulterebbe ben superiore rispetto a quello maturato da chi dovesse scegliere di rottamare il mutuo, senza costi aggiuntivi, come stabilito dalla legge n.40/2007
venerdì 30 maggio 2008
mercoledì 28 maggio 2008
Confronto Matematico tra SURROGA e RINEGOZIAZIONE ABI-MINISTERO
Confronto tra RINEGOZIAZIONE e PORTABILITA' (SURROGA) su:
mutuo residuo € 100.000,00 x 25 anni su tasso variabile Euribor 1 mese + 1,50%
mutuo residuo € 100.000,00 x 25 anni su tasso variabile Euribor 1 mese + 1,50%
rinegoziazione come da proposta ABI-Ministero Economia
Evidenziati i valoridi tasso , rata ed interessi totali tra le diverse alternative
Elaborazione dati www.mutuionline.it
Evidenziati i valoridi tasso , rata ed interessi totali tra le diverse alternative
Elaborazione dati www.mutuionline.it
| Ipotesi Euribor 1 mese: costante al 4,37% (rilevazione 26.5.2008) | ||||||
| mutuo | ABI | Surroga | Surooga | |||
| originario | Ministero | Durata originaria | Durata allungata | |||
| Spread | 1,50% | 1,50% | 0,90% | 0,90% | ||
| Tasso | 5,87% | 5,72% | 5,27% | 5,27% | ||
| Durata residua | 25 | 36 | 25 | 36 | ||
| Rata | € 644,00 | € 550,00 | € 607,00 | € 521,00 | ||
| Interessi totali | € 93.200,00 | € 137.800,00 | € 82.200,00 | € 125.200,00 | ||
| Ipotesi Euribor 1 mese: costante al 5% (incremento rispetto all'attuale livello) | |||||
| mutuo | ABI | Surroga | Surooga | ||
| originario | Ministero | Durata originaria | Durata allungata | ||
| Spread | 1,50% | 1,50% | 0,90% | 0,90% | |
| Tasso | 6,50% | 5,97% | 5,90% | 5,90% | |
| Durata residua | 25 | 40 | 25 | 40 | |
| Rata | € 683,00 | € 552,00 | € 646,00 | € 547,00 | |
| Interessi totali | € 105.000,00 | € 185.800,00 | € 93.700,00 | € 162.500,00 | |
| Ipotesi Euribor 1 mese: costante al 3,70% (ribasso rispetto all'attuale livello) | |||||
| mutuo | ABI | Surroga | Surooga | ||
| originario | Ministero | Durata originaria | Durata allungata | ||
| Spread | 1,50% | 1,50% | 0,90% | 0,90% | |
| Tasso | 5,20% | 5,20% | 4,60% | 4,60% | |
| Durata residua | 25 | 31 | 25 | 31 | |
| Rata | € 603,00 | € 540,00 | € 568,00 | € 510,00 | |
| Interessi totali | € 81.000,00 | € 101.000,00 | € 70.300,00 | € 89.600,00 | |
| Ipotesi Euribor 1 mese: costante al 3,00% (forte ribasso rispetto all'attuale livello) | |||||
| mutuo | ABI | Surroga | Surooga | ||
| originario | Ministero | Durata originaria | Durata allungata | ||
| Spread | 1,50% | 1,50% | 0,90% | 0,90% | |
| Tasso | 4,50% | 4,52% | 3,90% | 3,90% | |
| Durata residua | 25 | 26 | 25 | 26 | |
| Rata | € 562,00 | € 551,00 | € 528,00 | € 516,00 | |
| Interessi totali | € 68.600,00 | € 71.900,00 | € 58.300,00 | € 60.900,00 | |
Questo dimostra che finanziariamente la SURROGA è in tutti gli scenari possibili la migliore soluzione rispetto alla convenzione ABI - Ministero dell'economia , che porta sollievo in rata nel breve periodo ma in sostanza in ogni scenario sia che i tassi salgano o scendano o che rimangano tali e quali a quelli odierni aumentano solo le entrate delle banche su un prodotto già venduto.
Il tutto considerando che qui le ipotesi di surroga sono state fatte su uno spread 0,90% e non 0,60% come attualmente ho disponibile fino a fine luglio.
Bruno Zappia UIC 65866 , Alzaia Naviglio Grande 46 - 20144 - Milano tel. 347/6984612 fax 02/8392949
ANTITRUST si esprime sulla convenzione GOVERNO - ABI
Lettera dell'Antitrust 27 maggio 2008 rigurdo la convenzione Governo ABI sui Mutui.
- "In primo luogo, è importante che le singole banche e gli intermediari finanziari aderenti possano autonomamente adottare condizioni e/o strategie commerciali migliori per la clientela, evitando di rendere omogenee le strategie dal lato dell’offerta, le quali disincentiverebbero l’adozione di modalità diverse e competitive a vantaggio dei mutuatari. A titolo esemplificativo, il riferimento a criteri molto rigidi - basati sulla media aritmetica dei tassi applicati ai sensi del contratto in essere, all’anno 2006, nonché ad uno specifico tasso sul conto accessorio (IRS con spread dello 0,50) – può condurre le banche a non differenziarsi nelle condotte e invece a seguire la procedura, come se fossero rigidamente definiti tutti i criteri, senza alcun incentivo a competere, migliorando ulteriormente le condizioni a vantaggio della clientela. [...]"
- "In secondo luogo, è essenziale mantenere gli stimoli concorrenziali che derivano dall’altra misura, oggetto di intervento da ultimo della legge 2 aprile 2007, n. 40, ossia la surrogazione del mutuo – c.d. portabilità. L’Autorità intende rilevare che solo dal confronto di più offerte può derivare un effettivo sviluppo competitivo dei mercati, tra i quali anche il mercato degli impieghi bancari. Nel merito si rileva che allo stato risultano ancora elevati gli ostacoli alla mobilità e il processo di portabilità appare ancora eccessivamente complesso. [..]"
- "In terzo luogo, è fondamentale che sia fornita una adeguata informativa alla clientela. [..]In particolare risulta essenziale che il mutuatario sia messo nella condizione di valutare gli effetti della rinegoziazione prevista dalla procedura, in termini di riduzione delle rate in tutto l’arco temporale previsto dall’ammortamento, tenendo conto della maggior durata che essa comporta – in termini di allungamento del prestito iniziale – nonché dei rischi connessi in funzione delle diverse possibili evoluzioni dei tassi di interesse. [..]"
Manco lo avessi scritto io!!!
Ancora una volta viene ribadita l'importanza della SURROGA.
Ieri sera se ne è parlato a Ballarò alla questione è stato dedicato poco spazio o meglio non quanto sarebbe stato necessario. Tra l'altro dovrebbe essere andata in onda anche un'intervista girata sabato con il responsabile Marketing di MutuiOnline, Dott. Roberto Anedda.
Questo è il momento per continuare a parlare di SURROGA che è l'unica modalità di intervento sul vecchio mutuo che permette di risparmiare effettivamente visto che va a modificare lo spread mentre altre iniziative non prevedono tale intervento e quindi il risparmio è fittizio!
Da quello che si è capito per ora infatti la proposta governo ABI prevede la trasforamzione da variabile a rata costante ma senza toccare lo spread!!
La mia proposta commerciale invece prevede uno spread che va dall'0.50% allo 0.60%!!!
Bruno Zappia UIC 65866 ,Alzaia Naviglio Grande 46 - 20144 - Milano tel. 347/6984612 fax 02/8392949
venerdì 23 maggio 2008
Decreto Legge sui mutui VS SURROGA
(Sole24ore)
"Rinegoziazione mutui prima casa. Il ministero dell'Economia e l'Abi entro 30 giorni sigleranno una convenzione con modalità e criteri di rinegoziazione dei mutui a tasso variabile stipulati per l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell'abitazione principale. La rinegoziazione, che si applica dalla prima rata successiva al 1° gennaio 2009, dovrà assicurare la riduzione dell'importo della rata a un ammontare pari a quello della rata che si ottiene applicando all'importo originario del mutuo il tasso di interesse come risultante dalla media aritmetica dei tassi applicati ai sensi del contratto del 2006.
L'importo così calcolato resta invariato per la durata del mutuo. La differenza tra l'importo della rata dovuta secondo il piano originario di ammortamento e quello risultante dall'atto di rinegoziazione è addebitato su un conto di finanziamento accessorio al tasso che si ottiene in base all'Irs a 10 anni, dalla data di rinegoziazione, maggiorato di uno spread dello 0,50 per cento. In caso il saldo fosse a favore del mutuatario la differenza sarà imputata a credito sul conto di finanziamento accessorio. L'eventuale debito del conto accessorio sarà rimborsato dal cliente con rate costanti. Banche ed intermediari finanziari che aderiscono alla convenzione dovranno formulare ai clienti le proposte di rinegoziazione entro 3 mesi dalla data di entrata in vigore del decreto fiscale. Le operazioni di rinegoziazione sono esenti da imposte e tasse. Banche e intermediari finanziari non dovranno applicare costi ai clienti."
Perchè non la ritengo una giusta soluzione all'innalzarsi dei tassi, innanzitutto basta domandarsi come mai la SURROGA è stata tanto ostacolata dalle banche mentre Hanno accettato subito e di buon grado questo Decreto legge.
Semplice.. perchè non riduce i loro margini... anzi li aumenta con un rischio di ANATOCISMO ovvero interessi su interessi, in quanto la differenza tra il dovuto alla banca e il pagato su base 2006 verrà restituita all'istituto con una maggiorazione del IRS10 + 0,50% Spread aggiuntivo.
Vuol dire che Una persona che abbia uno spread dello 1,85% già pagato x quel capitale va a ripagarci un altro 0,5% di margine per la banca.
Con le proposte di Surroga che sto facendo io propongo si di portare la rata al livello del 2006 ma riducendo proprio quel margine della banca da 1,85% a 0,60%
Quindi un risparmio di 1,25% di risparmio reale!
Quindi Il D.L. può essere una buona soluzione per il breve periodo, ma sicuramente non la giusta scelta nel lungo.
"Rinegoziazione mutui prima casa. Il ministero dell'Economia e l'Abi entro 30 giorni sigleranno una convenzione con modalità e criteri di rinegoziazione dei mutui a tasso variabile stipulati per l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell'abitazione principale. La rinegoziazione, che si applica dalla prima rata successiva al 1° gennaio 2009, dovrà assicurare la riduzione dell'importo della rata a un ammontare pari a quello della rata che si ottiene applicando all'importo originario del mutuo il tasso di interesse come risultante dalla media aritmetica dei tassi applicati ai sensi del contratto del 2006.
L'importo così calcolato resta invariato per la durata del mutuo. La differenza tra l'importo della rata dovuta secondo il piano originario di ammortamento e quello risultante dall'atto di rinegoziazione è addebitato su un conto di finanziamento accessorio al tasso che si ottiene in base all'Irs a 10 anni, dalla data di rinegoziazione, maggiorato di uno spread dello 0,50 per cento. In caso il saldo fosse a favore del mutuatario la differenza sarà imputata a credito sul conto di finanziamento accessorio. L'eventuale debito del conto accessorio sarà rimborsato dal cliente con rate costanti. Banche ed intermediari finanziari che aderiscono alla convenzione dovranno formulare ai clienti le proposte di rinegoziazione entro 3 mesi dalla data di entrata in vigore del decreto fiscale. Le operazioni di rinegoziazione sono esenti da imposte e tasse. Banche e intermediari finanziari non dovranno applicare costi ai clienti."
Perchè non la ritengo una giusta soluzione all'innalzarsi dei tassi, innanzitutto basta domandarsi come mai la SURROGA è stata tanto ostacolata dalle banche mentre Hanno accettato subito e di buon grado questo Decreto legge.
Semplice.. perchè non riduce i loro margini... anzi li aumenta con un rischio di ANATOCISMO ovvero interessi su interessi, in quanto la differenza tra il dovuto alla banca e il pagato su base 2006 verrà restituita all'istituto con una maggiorazione del IRS10 + 0,50% Spread aggiuntivo.
Vuol dire che Una persona che abbia uno spread dello 1,85% già pagato x quel capitale va a ripagarci un altro 0,5% di margine per la banca.
Con le proposte di Surroga che sto facendo io propongo si di portare la rata al livello del 2006 ma riducendo proprio quel margine della banca da 1,85% a 0,60%
Quindi un risparmio di 1,25% di risparmio reale!
Quindi Il D.L. può essere una buona soluzione per il breve periodo, ma sicuramente non la giusta scelta nel lungo.
Bruno Zappia UIC 65866 ,Alzaia Naviglio Grande 46 - 20144 - Milano tel. 347/6984612 fax 02/8392949
sabato 17 maggio 2008
Euribor alle stelle. Allarme mutui
l'euribor a tre mesi (quello che interessa quasi tutti i contratti di mutui variabili) ritorna ai suoi massimi storici salendo a quota 4,85% mentre l'indice a una settimana cala passando al 4,25% dal 4,26%. espressa in soldoni la nuova stabilizzazione del tasso interbancario si traduce in un aumento previsto di 220 euro annui per oltre 3 millioni di famiglie, 18 euro in più al mese per un mutuo di 100mila euro. federconsumatori e adusbef hanno definito "preoccupante" la nuova impennata dell'euribor che si traduce in un aumento complessivo dei mutui contratti negli anni scorsi a 2.260 euro l'anno.
La soluzione?? Surroga il tuo mutuo blocca i rialzi dell'Euribor:
http://mutuo-blog.blogspot.com/2008/04/surroga-il-tuo-mutuo.html
La soluzione?? Surroga il tuo mutuo blocca i rialzi dell'Euribor:
http://mutuo-blog.blogspot.com/2008/04/surroga-il-tuo-mutuo.html
Primo trimestre 2008: prezzi delle case al palo
(Finanza & Mercati)
secondo il rapporto sui prezzi degli immobili dell'ufficio studi ubh, il primo primo trimestre del 2008 fa registrare prezzi pressochè fermi su a livello nazionale (con incremento pari allo 0,7%). segno meno per molte città: guida firenze (-4%), napoli (3,6%), poi verona (-2,5%), genova (-2,4%), roma (-1,1%) e milano (-0,7%). in controtendenza venezia (+2,9%), bologna (+1,9%), torino (+1,8%) e trieste (0,5%), invariati i valori a bari rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. l'effetto stagnazione sui prezzi - addirittura in calo nelle aree metropolitane e nei centri intermedi, segue l'andamento lento delle compravendite già avvertito a fine anno. si sono allungati i tempi di vendita degli immobili - fra i 5,5 e i 6 mesi (nel 2007 era 4,5 mesi) - e così al termine di un'estenuante trattativa si può arrivare a spuntare sconti, rispetto al prezzo di partenza, tra il 12 e il 15%
secondo il rapporto sui prezzi degli immobili dell'ufficio studi ubh, il primo primo trimestre del 2008 fa registrare prezzi pressochè fermi su a livello nazionale (con incremento pari allo 0,7%). segno meno per molte città: guida firenze (-4%), napoli (3,6%), poi verona (-2,5%), genova (-2,4%), roma (-1,1%) e milano (-0,7%). in controtendenza venezia (+2,9%), bologna (+1,9%), torino (+1,8%) e trieste (0,5%), invariati i valori a bari rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. l'effetto stagnazione sui prezzi - addirittura in calo nelle aree metropolitane e nei centri intermedi, segue l'andamento lento delle compravendite già avvertito a fine anno. si sono allungati i tempi di vendita degli immobili - fra i 5,5 e i 6 mesi (nel 2007 era 4,5 mesi) - e così al termine di un'estenuante trattativa si può arrivare a spuntare sconti, rispetto al prezzo di partenza, tra il 12 e il 15%
Mutui: crescita zero nel 2007
(Il Mattino)
in affanno il mercato immobiliare campano dove, secondo uno studio dell'osservatorio mutui di unicredit banca per la casa sui dati bankitalia, le erogazioni di mutui nel 2007 sarebbero scese dell'8,5%. napoli sarebbe tra le città più colpite (-10,7%) dall'atteggiamento selettivo degli istituti di credito, sempre più attenti a valutare la capacità di rimborso dei propri clienti. molte banche hanno così deciso di fissare spread e costo del mutuo in misura correlata al richio - nel capoluogo campano il mutuo incide per il 42,5% su reddito delle famiglie - con conseguente del crollo di richieste per la paura di non farcela. per gamboi amministratore delegato di unicredit banca per la casa la crisi durerà per tutto il 2008 e minaccia anche altre regioni: basilicata, abruzzo, lazio, veneto e friuli hanno fatto registrare sensibili cali delle richieste. in controtendenza la lombardia (+5,1%), che da sola assorbe il 25% delle richieste, puglia (4,22%) e sardegna (7,35%). nel complesso il 2007 è stato una anno a crescita zero
in affanno il mercato immobiliare campano dove, secondo uno studio dell'osservatorio mutui di unicredit banca per la casa sui dati bankitalia, le erogazioni di mutui nel 2007 sarebbero scese dell'8,5%. napoli sarebbe tra le città più colpite (-10,7%) dall'atteggiamento selettivo degli istituti di credito, sempre più attenti a valutare la capacità di rimborso dei propri clienti. molte banche hanno così deciso di fissare spread e costo del mutuo in misura correlata al richio - nel capoluogo campano il mutuo incide per il 42,5% su reddito delle famiglie - con conseguente del crollo di richieste per la paura di non farcela. per gamboi amministratore delegato di unicredit banca per la casa la crisi durerà per tutto il 2008 e minaccia anche altre regioni: basilicata, abruzzo, lazio, veneto e friuli hanno fatto registrare sensibili cali delle richieste. in controtendenza la lombardia (+5,1%), che da sola assorbe il 25% delle richieste, puglia (4,22%) e sardegna (7,35%). nel complesso il 2007 è stato una anno a crescita zero
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