Immobiliare in crisi, la svolta prevista dal 2010

(Repubblica.it)

"occorrono circa sei mesi per vendere una casa e mediamente la transazione avviene con uno sconto del 15% sul prezzo iniziale". Ugo Giordano, ad di Gabetti property solutions, intervenendo al forum di previsioni e strategie di scenari immobiliari 2009, sottolinea le difficoltà che sta attraversando il mercato residenziale italiano ed europeo.

Secondo Giordano, per uscire dalla crisi occorre "puntare sulla qualità”. nel 2009, aggiunge l'ad di gabetti, "non credo che possa cambiare molto, ma si possono gettate le basi per un cambiamento reale a partire dal 2010-2011". sulla stessa lunghezza d'onda Umberto Botti, presidente della holding UBH: "il 2009 sarà un anno di ricerca di nuovi equilibri che però non farà male al mercato immobiliare - spiega - il drastico processo selettivo in corso porterà anzi ad un mercato meglio calibrato".

per giancarlo scotti, presidente di generali immobiliare italia, "il momento è complesso, ma può presentare delle opportunità", motivo per cui "l'immobiliare rimane un asset su cui generali intende puntare"

Prestito vitalizio ipotecario per un’esistenza dignitosa

(La Stampa)

Il caro vita incalza, la pensione non basta e allora, per assicurarsi un’esistenza dignitosa, ai nonni non resta che impegnare l’unico bene a disponibile, frutto di una vita di lavoro: la casa.

A chi ha bisogno di denaro viene proposta una formula di finanziamento: il prestito vitalizio ipotecario. uno strumento riservato agli over 65, proposto in alternativa alla nuda proprietà, un’altra e più rodata possibilità che i proprietari d’immobili hanno per far cassa. il principale vantaggio è che utilizza l’ipoteca su una casa per garantire un finanziamento che può avere scopi diversi, dalle cure mediche allo stipendio della badante. lo svantaggio è che si tratta di un prestito molto salato. la legge istitutiva di questo nuovo strumento consente alle banche di chiedere interessi sugli interessi a capitalizzazione annuale

Le agenzie escogitano nuove misure per agevolare le transazioni

(Milano Finanza)

Il calo delle compravendite di abitazioni e l’allungamento dei tempi di trattativa preoccupano economisti e osservatori perché segnala lo stato di malessere del comparto immobiliare e le agenzie vanno ai ripari: remax italia fin dai primi mesi del 2008 ha lanciato una campagna di sconti della durata di un mese e mezzo, mirata a dare una scossa a un mercato asfittico.

i proprietari che hanno aderito all’operazione hanno pattuito con l’agente un ribasso medio del prezzo del 10% circa. la parola saldi ha fatto storcere il naso a molti, concordi però nel dire che in questa fase per vendere è indispensabile un allineamento dei prezzi. opionione condivisa da tecnocasa a toscano è che “per fronteggiare il -16% delle compravendite del primo semestre 2008 è indispensabile agire sulle quotazioni immobiliari, favorendo uno sconto ulteriore rispetto all’attuale, che già abbiamo cercato di assestare intorno al 13%”, conferma toscano immobiliare

Il governo promette locazioni a canone agevolato

(Il Giornale)

Berlusconi, in una lettera al presidente della confedilizia corrado sforza fogliani afferma che la tassazione separata dei redditi da affitto è “un punto fondamentale” nei programmi di governo.

“compatibilmente con il bilancio pubblico – scrive il presidente del consiglio – pensiamo all’istituzione della cedolare secca per i contratti di locazione agevolata”.

Berlusconi assicura inoltre che il governo si impegna ad evitare la reiterazione del blocco delle esecuzioni di rilascio degli immobili. la lettera di berlusconi non dice quale potrebbe essere l’aliquota della cedolare secca. Sforza Fogliani ricorda tuttavia che a livello europeo la tassazione degli affitti è del 18%: “noi puntiamo a questo livello” afferma “ma ovviamente il 20% andrebbe ugualmente bene”.

I cambiamenti di temperatura influenzano i prezzi delle case

(Sole 24 ore)

Germania, Austria, Italia, Francia e Svizzera. è questa la classifica dei paesi alpini che in caso di innalzamento della temperatura di un grado vedrebbero chiudere più aree da sci innevate naturalmente.

i dati sono dell’organizzazione per la cooperazione e lo sviluppo economico (ocse) e fanno parte di uno studio del 2007 sui cambiamenti climatici sulle alpi. in italia sarebbe il friuli-venezia giulia a subire le maggiori conseguenze seguito da trentino, sud tirolo, lombardia e piemonte.

un cambiamento che avrebbe conseguenze sul settore immobiliare. in maniera diretta attraverso un ridimensionamento dei prezzi laddove ci si trovasse con piste senza neve; in modo indiretto perché potrebbero venire a mancare investimenti sulle infrastrutture come funivie e funicolari

Nuovo record dei tassi sui mutui

(L'unità)

I tassi sui mutui per le case sono sempre più cari, e ad agosto macinano un nuovo record, arrivando ad agosto a quota 5,96%, il livello più alto da sei anni a questa parte. è quanto emerge dal rapporto mensile dell’abi.

proprio questo aumento del costo dei prestiti sta portando molte famiglie italiane a rinegoziare il proprio mutuo bancario, alla luce delle nuove normative introdotte dal decreto dell’ex ministro bersani e rafforzate dall’attuale ministro dell’economia tremonti. sempre il bollettino dell’abi sottolinea che è tutto il comparto dei finanziamenti bancari che mostra tassi in crescita. le ragioni sono da ricercarsi nella politica monetaria della bce, che a luglio ha portato l’euribor al 4,25%, ma anche nelle condizioni del mercato interbancario, che nelle scadenze brevi (entro tre mesi) tra luglio e agosto ha manifestato in media un aumento di circa 1 punto base

Case in vendita: prezzi stabili per il 2009

(Tempi)

a santa margherita si è svolto l’ultimo european outlook 2009 che ha fornito il contesto giusto per la presentazione di un’indagine di scenari immobiliari sui prezzi delle case in vendita in italia. E' emerso che nel primo semestre 2008 le quotazioni sono salite solamente dell’1,6%. la situazione potrebbe migliorare leggermente da qui a fine anno con una percentuale di crescita che potrebbe raggiungere quota 2%. ma per un vero e proprio balzo, stando alle stime dell’istituto, occorrerà attendere fino al 2009.

Mercato immobiliare Cinese

(Corriere della Sera)

il mercato immobiliare cinese è a rischio di crollo, a causa dei prezzi delle abitazioni e le transazioni sono in calo, con un calo degli utili per le banche. lo rilevano gli analisti di morgan stanley in una nota riportata ieri dall’agenzia bloomberg

In francia la crisi finanziaria investe anche gli uffici

(Le Figaro)

Com’era prevedibile, la crisi immobiliare coinvolge anche il settore degli uffici, in francia i primi otto mesi del 2008 hanno fatto registrare una flessione degli investimenti del 54% rispetto allo stesso periodo del 2007, per un totale di 8,4 miliardi di euro.

stando a cbre, azienda leader nella consulenza real estate, il 2008 nei 12 mesi dovrebbe attestarsi a 12 miliardi di euro di investimenti. nel primo semestre sono solo undici le compravendite del valore superiore ai 100 milioni di euro, contro le 46 transazioni dell’anno scorso. un calo dei prezzi che sempre secondo cbre non vedrà battute di arresto a breve: in questa fase gli acquirenti preferiscono aspettare.

Calano del 7% i prezzi delle case, compravendite giù del 13%

(Libero Mercato)

Prezzi delle case in caduta libera nel primo trimestre del 2008.

L’ultimo studio di ubh sul mercato residenziale italiano certifica una flessione media dei prezzi degli immobili residenziali usati al 7%. i valori sono scesi dell ’8% a milano e dell’8,3% a roma. “è la prima volta dopo molti anni – spiega alessandro ghisolfi, direttore dell’ufficio studi ubh – che assistiamo a una contrazione così omogenea dei prezzi”.

le attese per la seconda parte dell’anno indicano ancora un’ulteriore flessione al ribasso dei prezzi delle case del 2-3 %

Gli studenti aprono la caccia alla stanza, Roma e Milano le città più care

(Messaggero)

In base ad una ricognizione sui siti dedicati agli studenti, al vertice della classifica delle città più care c’è Roma, seguita da Milano e Firenze.

Se nella capitale il costo medio di una stanza singola è di 500 euro, a milano e firenze la media è di 400 euro. a seguire Bologna, che, con un costo medio di 350 euro è la città universitaria più cara dell’emilia romagna. al contrario, le più economiche per chi studia fuori casa sono le città di Foggia e Lecce.

stando ai dati del ministero dell’istruzione relativi al 2007, le regioni con il più alto numero di fuorisede sono lombardia (circa 94 mila) e lazio (circa 75 mila)

Pochi gli spazi di qualità, salgono i canoni degli uffici

(Sole24ore)

il mercato italiano degli uffici, raffrontato a quello degli altri paesi, continua a registrare un buon andamento, nella capitale il settore più importante, quello pubblico, è sotto pressione.

Secondo la ricerca marketbeat di cushman e wakefield “italy office snapshot” la mancanza di spazi di qualità nelle aree centrali ha portato ad un aumento dei canoni di locazione degli immobili di primo livello nell’area eur.

Nei primi mesi dell’anno la domanda di locazione si è attestata a quota 136.500 m2 con una prevalenza di richieste per spazi inferiori ai 2 mila m2, i canoni di affitto hanno registrato nel secondo trimestre 2008 un lieve aumento sia nel centro storico (510 euro /m2/anno) che nella zona eur (350 euro/m2/anno), mentre sono rimaste stabili nelle aree periferiche meglio collegate al centro (200 euro/m2/anno)

Piano casa, previsti 200 mila nuovi alloggi

(Corriere della Sera)

La macchina del piano casa va avanti, afferma Mario Mantovani, sottosegretario alle infrastrutture e trasporti e delegato alle politiche abitative ed edilizia pubblica del governo Berlusconi.

In programma la costruzione di 200 mila nuovi alloggi, da destinare a sfrattati, giovani coppie, anziani e immigrati regolari residenti da almeno 10 anni nel paese, tutti a basso reddito, inclusi per la prima volta anche gli studenti fuorisede, ma la vera innovazione del piano sarà la partecipazione di fondazioni e privati nel finanziamento nella costruzioni dei nuovi alloggi popolari.

Il piano verrà realizzato attraverso uno strumento particolare: un maxi-fondo immobiliare nazionale depositato presso la cassa dei depositi e prestiti e gestito da una commissione formata da operatori privati, sociali e rappresentanti dei ministeri economia e infrastrutture

Ferragamo veste il grattacielo vip di Dubai

(Fin&Merc)

la Salvatore Ferragamo Italia ha siglato un accordo con trident International holdings, gruppo del real estate alta gamma degli emirati arabi uniti.

Tale accordo commissiona alla casa di moda italiana la realizzazione dell’interior design di alcune esclusive penthouse nel “pentominium”, cioè il grattacielo che a lavori ultimati diverrà il più alto edificio residenziale del mondo: una torre di oltre 500 metri che si sviluppa su 120 piani con servizi da nababbi riservati ai futuri possessori delle 120 penthouse

Umbria e Salento le regioni più belle secondo gli Americani

(MF)

La città perfetta in cui vivere? Todi, in umbria.

E' il risultato di uno studio comparativo effettuato dall’università del Kentucky che ha trovato ampia risonanza anche sul New York Times.

da todi ad assisi, passando per massa martana e orvieto, la regione che diede i natali a san francesco offre a investitori e ammiratori ville settecentesche. scendendo lungo la penisola, ecco un’altra nicchia preziosa, il salento, dove il mercato immobiliare si fa sempre più frizzante. da ostuni a lecce, si vendono bianche masserie fortificate arroccate su scogliere a strapiombo sul mare e ville barocche a pochi metri da spiagge bianchissime

Spagna, governo in campo a sostegno del mattone

(sole 24ore)

Josè Luis Zapatero ha deciso di intervenire con fondi pubblici in aiuto del settore immobiliare spagnolo, che concorre a formare il 14% del pil e che da un anno a questa parte è sprofondato in una pesante crisi.

Ieri il presidente ha annunciato la creazione di una linea di credito iniziale di 3 miliardi di euro a favore di quelle società immobiliari che decideranno di affittare, per un periodo minimo di 7 anni, i loro immobili, anziché lasciarli vuoti in attesa della loro vendita. a mettere a dispozione queste linee di credito a tasso agevolato, sarà l’Ico, il braccio finanziario che fa capo al ministero dell’economia.

Annunciato il commissariamento di Freddie Mac e Fannie Mae

(Guardian)

Il governo Americano salva Freddie Mac e Fannie Mae, le due maggiori banche di mutui del paese travolte dalla crisi dei subprime.

Il ministro del tesoro Henry Paulson ha annunciato il commissariamento delle due agenzie semipubbliche di prestiti ipotecari a rischio di fallimento, una delle più costose operazioni di salvataggio del settore privato mai avvenute.

Entrambi i management sono stati rimpiazzati e sono in arrivo nuovi capitali per rilanciare le due aziende, il piano di salvataggio ha potuto contare sul pieno appoggio di Bernake, numero uno della Federal Riserve.

I due colossi americani gestivano fino a poco tempo fa la metà dei mutui aperti negli stati uniti, ma la crisi dell’ultimo anno ha portato i loro conti in rosso generando debiti per 14 miliardi di dollaria

Mutui alle stelle, così cala la rata

(Gente)

Carissimi mutui: la corsa del costo del denaro non accenna a fermarsi e in luglio il tasso effettivo ha sfondato quota 6%.

I dati sono della banca d’italia, che ha rilevato come il tasso effettivo globale, il taeg – unico indicatore che tiene conto anche delle spese e dà la misura completa del costo del prestito - si sia attestato al 6,07% per le nuove operazioni. quasi il doppio rispetto a quattro anni fa.

Gli italiani che hanno sottoscritto un mutuo a tasso variabile prima del 28 maggio scorso hanno la possibilità di rinegoziare il proprio mutuo tramite l'accordo con il Ministero del tesoro, la soluzione è consigliata nel caso in cui la durata residua del prestito sia bassa (dai 5 ai 7 anni) e soprattutto da chi ha avuto problemi con il pagamento delle rate e quindi non avrebbe possibilità di ottenere un nuovo mutuo da un altro istituto di credito a condizioni migliorative (Surroga o Rinegoziazione).

Crollano i prezzi delle case in Inghilterra

(Sole24ore)

Peggiora la crisi del settore immobiliare inglese. secondo halifax, società specializzata nei mutui ipotecari, i prezzi delle abitazioni sono crollati di un altro 10,9% in agosto, rispetto a 12 mesi fa, quando cominciò lo shock finanziario.

E' la maggiore flessione da 25 anni. Martin Ellis, capo economista di halifax, ha commentato i dati affermando che “le pressioni sui redditi delle famiglie, insieme alla ridotta accessibilità dei mutui stanno abbassando i prezzi delle case e l’attività del settore”

Il Rebus dei mutui: cinque soluzioni per tagliare la rata

(sole240re)

L'"assalto" agli sportelli lo danno quasi tutte per scontato. E si stanno attrezzando per farvi fronte potenziando i front office delle filiali. Scaduto, il 29 agosto scorso, il termine per spedire le lettere per la rinegoziazione, le 200 banche che hanno aderito alla convenzione Abi-Tesoro si preparano a ricevere tra un milione e un milione e mezzo di titolari di mutui a tasso variabile (stipulati prima del 29 maggio 2008) potenzialmente interessati all'operazione.Calcolare la convenienza del l'offerta concordata all'inizio dell'estate dagli istituti di credito con il ministro dell'Economia, Giulio Tremonti – nonostante gli sforzi di trasparenza fatti dalle banche – sarà tutt'altro che facile. E soprattutto non sarà semplice mettere a confronto i vantaggi della rinegoziazione con quelli derivanti dalle altre misure teoricamente a disposizione per combattere il caro-rata. Dalla chance della portabilità e della surroga a quella della rinegoziazione libera e gratuita, varate nel 2007 con le liberalizzazioni promosse dall'ex ministro dello Sviluppo, Pierluigi Bersani.

Ai destinatari della proposta di rinegoziazione, dunque, non resterà che recarsi in banca per valutare con i tecnici incaricati il proprio profilo di rischio e i propri margini di manovra. Decisivo più che mai nella scelta sarà il raffronto tra l'importo (crescente) della rata e il reddito disponibile (spesso con poche prospettive di crescita).In ogni caso, ci saranno tre mesi di tempo per decidere se aderire alla proposta Tremonti, se optare per una delle alternative Bersani oppure se lasciare le cose come stanno e seguire l'originario piano di ammortamento.Alcune peculiarità e differenze fra le "offerte" in campo però sono già chiare (si vedano anche le schede a fianco).La rinegoziazione "coattiva" targata Tremonti, per esempio, è l'unica via per obbligare le banche ad alleggerire mutui diventati troppi gravosi. Ma è un congegno che se ha il vantaggio di abbassare subito la rata in modo certo e significativo, presenta lo svantaggio – non secondario – di convertire il mutuo originario in un prestito senza più una durata predeterminabile e con la possibilità di esporre a un rimborso molto più alto ed esoso rispetto a quello preventivato con il primo prestito.

Dal 1° gennaio 2009, infatti, accettando l'offerta di rinegoziazione frutto dell'accordo Abi-Governo, si verserà una rata fissa bloccata sulla media dei tassi applicati nel 2006. Ciò vuol dire inferiori anche del 2% rispetto ai livelli attuali. La differenza tra la rata variabile di base e la nuova rata fissa (di minore entità) confluirà su un altro conto (denominato "conto di finanziamento accessorio"), al quale verrà applicato un tasso d'interesse pari, di norma, all'Irs a 10 anni maggiorato di uno spread dello 0,5%, che il mutuatario dovrà saldare, sempre con rate fisse, dopo aver rimborsato il mutuo-base. Fissato il tasso di interesse "accessorio" e il numero delle rate extra da pagare, si aprono cioè tre scenari: 1) se l'Irs salirà ancora prima della chiusura del mutuo-base, il residuo sul conto accessorio aumenterà e si allungherà il numero delle rate extra; 2) se l'Irs, viceversa scenderà l'importo del conto accessorio diminuirà e di conseguenza sarà minore il numero delle rate da pagare; 3) se poi, nella migliore delle ipotesi per il mutuatario, i tassi di mercato scenderanno fino a che la vecchia rata variabile sia inferiore alla nuova rata fissa la differenza andrà a "credito" e potrà essere scalata dal conto accessorio.

Le alternative a disposizione:

1) L'accordo Abi-Tesoro

Tremonti La rinegoziazione «coattiva»

La cosiddetta rinegoziazione coattiva è stata prevista dal decreto legge n. 93/2008 (converito nella legge n. 126) e poi tradotta nella Convenzione attuativa stipulata tra il ministero dell'Economia e l'Abi lo scorso 19 giugnoChe cos'èChi oggi ha il problema di una rata cresciuta troppo in fretta e teme un ulteriore incremento dei tassi può congelarne l'importo per tutta la durata residua del finanziamento.

Dal 1° gennaio 2009 accettando l'offerta di rinegoziazione verserà una rata fissa calcolata sulla media dei tassi del 2006, inferiore anche del 2% rispetto ai livelli attualiLa differenza tra rata originaria e nuova rata fissa confluirà su un conto "accessorio" al quale verrà applicato un tasso pari all'Irs a 10 anni maggiorato di uno spread dello 0,5% da rimborsare dopo aver chiuso il mutuo iniziale

Il vantaggio: rata subito giù

La rinegoziazione conviene a chi ha bisogno di alleggerire subito e in misura "certa" la rata. Appare come l'unica soluzione per chi ha stipulato un mutuo variabile con un basso livello dei tassi (anche al 2%) ma con un importo delle rate già superiore al 30% del reddito disponibile

Lo svantaggio: durata e importo indeterminabili

Fissato il tasso "accessorio", se l'Irs salirà ancora si allungherà il numero delle rate extra. Se l'Irs calerà le rate extra diminuiranno. La durata e l'entità complessive del mutuo non si potranno prevedere.

2) Surroga e portabilità

Bersani La portabilità

Portabilità del mutuo e surrogazione sono state potenziate e rese più appetibili nell'ambito delle liberalizzazioni promosse dall'ex ministro per lo Sviluppo economico

Pierluigi Bersani (decreto legge n. 7/07 poi convertito nella legge 40/07)Che cos'èCon la portabilità è possibile trasferire il mutuo a un'altra banca con nuove e più favorevoli condizioni, ad esempio, modificando tipo e misura del tasso, oppure la durata del contratto. Non è possibile invece modificare o aumentare il debito residuo. La portabilità si rivolge perciò a chi non ha un'immediata necessità di incrementare il finanziamentoLa banca con cui si contrae il nuovo prestito subentra nell'ipoteca originaria: in sostanza, il denaro preso a prestito dal nuovo istituto viene utilizzato per saldare il debito derivante dal precedente contratto di mutuo

Il vantaggio: oneri ridotti e migliori condizioniCon la portabilità non si perdono i benefici fiscali (come quelli sulla prima casa), il mutuatario non deve pagare l'imposta sostitutiva sul nuovo mutuo, né le imposte ipotecarie e di bollo (dato che l'ipoteca non si cancella).

Inoltre, si possono ottenere migliori condizioni da parte della banca che rileva il mutuo riducendo la rata o risparmiando sugli interessi.

L'incognita: la banca non è obbligata a subentrareLa nuova banca non è obbligata, a differenza della rinegoziazione Tremonti, a concludere il contratto a condizioni più favorevoli per il cliente.

3) Continuare con il vecchio mutuo

Quando convienePuò risultare più vantaggioso non aderire all'offerta di rinegoziazione ?

quando si conserva un margine di manovra nel rapporto rata/reddito Se la rata assorbe ancora meno di un quarto del reddito disponibile, in genere, sarà possibile far fronte a eventuali rialzi dei tassi d'interesse disposti dalla Bce. In simili circostanze basterà non rispondere alla lettera ricevuta dalla bancaI beneficiSi continuerà così a pagare le rate secondo l'originario piano di rimborso avendo la certezza sulla chiusura del mutuo Si potrà beneficiare, inoltre, di eventuali riduzioni dei tassi d'interesse che andranno a tagliare l'importo della rata

4) La trattativa «ad personam»

Quando conviene?

La trattativa ad personam è in teoria la strada preferibile perché permette di ri-contrattare con la banca tutti gli elementi del prestito. Molto dipende però dalla capacità del cliente di strappare condizioni migliori, visto che la banca non è obbligata a concederlePer ridurre la rata si può chiedere, per esempio, di allungare la durata del mutuo di un certo numero di anni ovvero uno sconto sul tasso (o sullo spread).

Se si opta per la sicurezza si può tentare di "sostituire" il vecchio mutuo a tasso variabile con uno fissoOperazione gratuitaOltre a quello di avere un mutuo "su misura", l'operazione non comporta spese grazie al decreto-Bersani-bis del 2007

5) Se un solo rimedio non basta

Le strade per avere una doppia chance

Per i titolari di un mutuo a tasso variabile in affanno, ma che conservano ancora un certo margine di manovra, è possibile anche giocare su più tavoli: Dopo aver bloccato la rata con la rinegoziazione "Tremonti", per esempio, si può poi approfittare della "surrogazione Bersani" (e cioè della portabilità del mutuo) trovando un'altra banca che offra condizioni migliori rimborsando alla prima le somme relative al mutuo originario e quelle del conto accessorio. Non sembra invece praticabile il percorso inverso, dalla surrogazione Bersani alla rinegoziazione Tremonti Qualunque scelta si sia compiuta poi si può sempre tentare con la banca una rinegoziazione ad personam