venerdì 23 maggio 2008

Decreto Legge sui mutui VS SURROGA

(Sole24ore)

"Rinegoziazione mutui prima casa. Il ministero dell'Economia e l'Abi entro 30 giorni sigleranno una convenzione con modalità e criteri di rinegoziazione dei mutui a tasso variabile stipulati per l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell'abitazione principale. La rinegoziazione, che si applica dalla prima rata successiva al 1° gennaio 2009, dovrà assicurare la riduzione dell'importo della rata a un ammontare pari a quello della rata che si ottiene applicando all'importo originario del mutuo il tasso di interesse come risultante dalla media aritmetica dei tassi applicati ai sensi del contratto del 2006.

L'importo così calcolato resta invariato per la durata del mutuo. La differenza tra l'importo della rata dovuta secondo il piano originario di ammortamento e quello risultante dall'atto di rinegoziazione è addebitato su un conto di finanziamento accessorio al tasso che si ottiene in base all'Irs a 10 anni, dalla data di rinegoziazione, maggiorato di uno spread dello 0,50 per cento. In caso il saldo fosse a favore del mutuatario la differenza sarà imputata a credito sul conto di finanziamento accessorio. L'eventuale debito del conto accessorio sarà rimborsato dal cliente con rate costanti. Banche ed intermediari finanziari che aderiscono alla convenzione dovranno formulare ai clienti le proposte di rinegoziazione entro 3 mesi dalla data di entrata in vigore del decreto fiscale. Le operazioni di rinegoziazione sono esenti da imposte e tasse. Banche e intermediari finanziari non dovranno applicare costi ai clienti."

Perchè non la ritengo una giusta soluzione all'innalzarsi dei tassi, innanzitutto basta domandarsi come mai la SURROGA è stata tanto ostacolata dalle banche mentre Hanno accettato subito e di buon grado questo Decreto legge.

Semplice.. perchè non riduce i loro margini... anzi li aumenta con un rischio di ANATOCISMO ovvero interessi su interessi, in quanto la differenza tra il dovuto alla banca e il pagato su base 2006 verrà restituita all'istituto con una maggiorazione del IRS10 + 0,50% Spread aggiuntivo.

Vuol dire che Una persona che abbia uno spread dello 1,85% già pagato x quel capitale va a ripagarci un altro 0,5% di margine per la banca.

Con le proposte di Surroga che sto facendo io propongo si di portare la rata al livello del 2006 ma riducendo proprio quel margine della banca da 1,85% a 0,60%
Quindi un risparmio di 1,25% di risparmio reale!

Quindi Il D.L. può essere una buona soluzione per il breve periodo, ma sicuramente non la giusta scelta nel lungo.

Bruno Zappia UIC 65866 ,Alzaia Naviglio Grande 46 - 20144 - Milano tel. 347/6984612 fax 02/8392949

1 commento:

Br1zap ha detto...

Le associazioni dei consumatori e i sindacati lanciano i loro distinguo sull'accordo tra Governo e Abi sui mutui. I vantaggi sarebbero meno di quelli presentati dal nuovo esecutivo. Ecco il loro parere.

Aduc. Ieri il Governo «ha sbandierato un accordo con l'associazione delle banche prevedendo un risparmio pari a circa 850 euro all'anno per 1.250.000 famiglie circa.
Peccato che la notizia sia falsa»: lo afferma l'Aduc in una nota.
«Nel comunicato dell'Abi - spiega l'associazione - si legge che l'accordo non prevede alcun risparmio, ma solo una dilazione nel pagamento: si concede un ulteriore finanziamento (a tassi abbastanza agevolati: l'Irs decennale più lo 0,5%). Le famiglie, quindi, non risparmieranno alcunché, ma pagheranno ulteriori interessi. Il forte sospetto è che questa operazione sia un ulteriore tentativo di bloccare le surroghe che sono, invece, un vero risparmio per i mutuatari (e quindi un costo per le banche). In questi anni gli spread di mercato applicati ai tassi (fissi o variabili) dei mutui sono molto diminuiti.
Sostituire un mutuo oggi implica, quasi sempre, avere uno spread più basso. Con la negoziazione-beffa proposta dal Governo e dalla banca si applicherebbe lo stesso spread. Questa operazione consentirebbe alle banche di non perdere i vecchi mutui (tanto remunerativi per loro e tanto costosi per i clienti).
Crediamo sia sintomatico che il Governo non abbia deciso di dare attuazione (manca ancora lo specifico decreto) a quanto già previsto in materia nella Finanziaria 2008, cioè la sospensione di alcune rate da pagare quando si è in difficoltà. Ci rendiamo conto che faccia più effetto populistico e mediatico un nuovo decreto che attuare una legge prevista dal precedente Governo di una maggioranza politica diversa, ma se al centro della propria politica ci fossero gli interessi dei mutuatari questi problemi dovrebbero essere affrontati in modo diverso.
La falsa notizia del risparmio di 850 euro è figlia di questa logica e sintomatica di una partenza quantomeno sgradevole del nuovo Governo. La rinegoziazione proposta dal Governo e dall'Abi, può essere utile a chi è in difficoltà a pagare le rate aumentate (e non troverebbe alcuna soluzione migliore nel mercato), per cui è meglio bloccare la rata ai tassi del 2006, anche se questo implica un aumento degli interessi da pagare.
Chi è in grado di pagare il vecchio mutuo a tasso variabile (o può accedere ad una surroga con tassi migliorati) è bene che non faccia questa rinegoziazione perché non risparmia niente, anzi aumenta gli interessi da dare alla banca». Insomma, conclude l'Aduc, «ci dispiace dirlo, ma sul fronte della tutela degli utenti bancari, il Governo è partito male».

Uil. «La Uil prende atto dello sforzo compiuto dal Governo e dall'Abi nel riconoscere l'urgenza di risolvere il problema dell'aumento delle rate del mutuo che grava pesantemente sul bilanci delle famiglie italiane. Trovare una soluzione per governare tale aumento, messo in relazione con l'assenza di recupero dei salari, ci appare positivo ma non sufficiente. Attendiamo, però, che la convenzione stipulata fra Abi e Governo chiarisca meglio il costo totale per il mutuatario di tutta l'operazione di rinegoziazione». È quanto sottolinea in una nota Lamberto Santini, segretario confederale della Uil.
«Se è positivo il fatto di riportare la rata ai livelli antecedenti il 2007, allungando l'ammortamento a seguito dell'andamento del mercato dei tassi, molto poco chiara è l'operazione che prevede l'accantonamento della differenza tra rate che verranno pagate e quelle che si sarebbero dovute pagare. Tale quota di interessi costituirebbe un ulteriore capitale da restituire, non è chiaro come, ad un tasso fisso, riconoscendo dunque interessi sugli interessi. Soluzioni efficaci e molto più semplici sono state adottate da altri Paesi, come la Francia, -aggiunge Santini- che ha previsto forme di 'moratoriá per alcuni periodi per permettere alle famiglie di riprendere fiato e riavviare regolarmente il pagamento del proprio mutuo».
«Il problema dell'aumento dei prezzi e del mancato adeguamento dei salari -conclude Santini- non può essere ancora una volta risolto con un ulteriore indebitamento delle famiglie che, pur beneficiando di questo accordo che giudichiamo comunque positivo - vista l'attuale emergenza - a fine ammortamento si troveranno a pagare più di quanto avevano pattuito». CONTINUA ...»

Adusbef «dà atto all'impegno del Governo Berlusconi per aver affrontato la spinosa questione dei mutui a tasso variabile, contratti da 3,2 milioni di famiglie su 3,5 milioni di contraenti (91%) per precise responsabilità e cattivi consigli delle banche, aduse a reiterate violazioni di legge con il concorso di Bankitalia».
Lo afferma la stessa associazione in una nota, spiegando che l'accordo raggiunto ieri «è un'inversione di tendenza rispetto al precedente Governo, che aveva sbandierato lenzuolate di liberalizzazioni fasulle, dalla simmetria dei tassi, alla eliminazione della Commissione di massimo scoperto (che ancora grava sui prestiti in misura del 4,37% l'anno in aggiunta al tasso, nonostante la Cassazione l'avesse annullata), a surroga e portabilità dei mutui, restate lettera morta per l'omessa vigilanza di Bankitalia e la stessa tolleranza di ministri e vice-ministri economici del Governo Prodi, 'troppo amici delle banche'».

Tuttavia Adusbef «non dà alcun credito a banche ed Abi che propagandano risparmi di 850 euro l'anno, vergognose frottole per i creduloni, perché tali 'teorici scontì saranno messi in coda alle rate, maggiorate di salati interessi (i prestiti nostrani sono già gravati da tassi più elevati di uno 0,70% secco rispetto alla media europea, essendo attestati in Italia al 5,79%, nell'Ue al 5,09%). I risparmi teorici di 850 euro l'anno, fumo negli occhi per gli allocchi, sono del tutto campati in aria, per effetto dell'allungamento della durata del debito, gravato da interessi variabili legati all'IRS e fino alla copertura del debito residuo, ossia capitali ed interessi, che porteranno a 23-24 anni un prestito originario di venti anni».

Adiconsum. «I mutuatari devono essere consapevoli che ciò che non viene pagato nella rata dovrà essere pagato a fine mutuo caricato degli interessi». Lo afferma in una nota Paolo Landi, dell'Adiconsum, commentando l'accordo raggiunto ieri tra banche e governo.
«Perché - chiede Landi - il Governo non utilizza anche i 20 milioni di euro previsti in Finanziaria per i mutuatari in difficoltà? Adiconsum chiede di partecipare al tavolo Governo-Abi per esaminare nel dettaglio le condizioni dell'accordo. Da come è stato spiegato l'accordo, sembrerebbe che oltre un milione di famiglie avrà una riduzione del costo del proprio mutuo a tasso variabile. Non è così. Viene sì ridotta la rata del mutuo, ma la durata del mutuo si allunga e ciò che non si è pagato oggi, sarà pagato in futuro caricato dei relativi interessi. L'aspetto positivo di questo accordo sta nel fatto che la banca è obbligata a rinegoziare mentre fino ad oggi, come è accaduto frequentemente, poteva non offrire la propria disponibilità. In questo senso, l'accordo facilita il rapporto banca-mutuatario e fissa le condizioni dell' accantonamento. L'anno preso a riferimento è il 2006, in cui però si erano già registrati gli aumenti più rilevanti.
L'abbassamento della rata del mutuo a tasso variabile di circa 100 euro viene addebitata su un conto finanziamento. Su queste somme maturano interessi ad un tasso fisso (oggi del 5,13%) che si cumulano nel corso degli anni fino alla scadenza del mutuo.
Il vantaggio per le famiglie è una rata del mutuo compatibile con il proprio reddito, ma ciò non comporta alcuna riduzione dei relativi interessi maturati e il pagamento di ulteriori interessi a scadenza. Parlare, quindi, di benefici di 800-1000 euro è assolutamente fuori luogo. I vantaggi sembrano più per le banche che per i mutuatari». Tra i dubbi avanzati da Landi, c'è da chiarire se la tenuta del conto finanziamento è gratuita, oppure vi gravano dei costi e se le quote accantonate sono solo interessi o quote di capitale.

tratto dal "Sole24ore"